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海阳家政推荐2栋楼,大半年的租金,被合伙人吞了……

发表时间:2020-05-15 08:14

有个朋友说,做生意谁没遇到过几个官司。次世代的一位老朋友,这两年一直在“阵痛”中求变,遇到挺多奇葩事,一波官司刚结,一波官司又起。

今天要讲的这起官司,让他最受伤:


“我告的是我的一个远房表亲,也是我的一个合伙人。

我们是典型的广深城中村“合伙”模式,合伙人都是亲戚或者老乡,一般也不签什么合作协议,比方说,我找到房源,找几个人过来管,我们拿房占一部分股份,管理人员占一部分股份。2018年,我的这个远房表亲两夫妻来到广州,当时就一起接了两栋楼,一共有30多套房源,还有其他管理员管理的将近30多栋,都让他参与了投资,占了5%到10%不等的股份。

我是2017年底注册的公司,2018年开始做第一个专业化项目,因为经验不足,打造了大半年时间,真正运营时都到了年底,18年为了拓展这种模式,我又拿了很多新项目,投资超过千万,新房源数量过千间。

19开年后就特别忙,新项目装修、招租、后期运营,主要是我和我老婆两个人管理。他们两夫妻管的房源不多,我管不过来了,就找他们去负责一些新项目的装修,主要是盯追项目的进度,采购一些材料。结果他干了不到3个月就出了问题——当时一个项目的管家举报,他在管理工地时,盗窃公司的材料转卖,还在账目上弄虚作假,向施工方拿回扣。

发现之后,一则因为是亲戚,另外也怪我自己监督不严,就不想把事情闹大,以教育为主,想在内部做个处罚算了。事实证明,这种心软就是一再地纵容,一开始他承认了自己的问题,马上又翻脸否认。于是,我就停掉了他这个工作,不让他管了。

他就开始报复,在团队里造谣我和我老婆如何拿人当枪使,还不罢休,因为我们之前资金不统一(每个项目各自收租),他从去年10月到现在,就拒不上缴所管理房源的收入,导致几十万的营收无法入账,甚至把自己管理的那两栋楼也换了锁,我们都进不去了。

去年底,我把他告到了法院,现在法院正在一审中。


这位老朋友也告诉我们,其实从两三年前,自己就已经感觉到财务不统一、合伙人素质参差不齐、管理跟不上等问题必然隐藏着巨大隐患,但不论是注册公司、引入新的合伙人、还是开发专业化的项目,都没有解决根本问题,反而使自己官司缠身了。


在公寓行业,除了光鲜亮丽的国家队地产系、拿到投资的大品牌公寓运营商,像上述案例中以夫妻店、合伙人模式经营的公寓运营商也不在少数,甚至可以说,他们才是构成行业的“腰部力量”,加起来的“盘子”足够大,占据了各城市绝大部分的市场份额。但对于他们来说,标准化转型、精细化运营、用户体验等新兴的概念似乎还只止步在书面。


借着这位老朋友的惨痛教训,次世代借着观察各类公寓企业的经验,分享一些改善的观点。


解铃还须系铃人,老板既是问题的源头,又是问题的解药。



由单店/夫妻店模式运营的项目,在早期基本上都是按需找人,缺管家了招管家,缺保洁了立马招保洁,老板/老板娘则身兼财务、运营、人事、培训等多种职能,有的老板甚至自己把售后维修都自己“包圆”了。


随着项目规模的扩大,老板太多事了,最后“迫不得已”从琐碎的事务中跳出来,开始找一些帮手,其实当你有扩张计划,这一步就需要安排起来,有意识地去培养一些管理者。第一步要做的就是学会做分工,在有限的人力下,把职能分清楚,哪些事情是重点,老板必须自己做,哪些可以别人去做。


帮手去哪里找?公寓行业摸索多年后,很多老板得到的结论是——自己培养,同时引进一些专业人才,但这对于公寓老板是个考验,自己必须先成为一个更专业的管理者。


为达摩院讲过课的公寓前辈们,都在持续学习,例如寓多多的魏总,为了自我提升、优化团队,曾经一年花了近百万培训费,运东公寓的管理团队,更是每年要进修多次,蓝立方的周亚总,为了培养员工,不断自我精进,甚至已经修炼到了培训师级别。


老板就是一个公司的天花板,这话一点不假,老板不仅要走对方向,还要带得动员工,指望花钱招专业的人解决问题,他们即使能力超强,更多的也只能解决一部分战略或者执行层面的问题,带不动一整个公司。甚至一些空降兵,能力越强破坏性越大,我们真实了解过,某公寓企业通过猎头找来一位有大企业背景的运营总监,一年多的时间里,做了很多新尝试,但并没有给公司带来明显的增长,企业只要不增长,做越多尝试,花越多成本,都是内耗。



其次,非常重要的是,立好规矩,明确底线。很多初期的长租公寓只有简单的绩效激励制度,我曾去过一家公寓,管家每天大多数时间就是在公区玩游戏,老员工说,“老板有要求,但我们没动力,一是提成不高,二是没人管”,员工拿个底薪混日子,房子越空越多。


“老朋友”的情况就很能看出问题,尽管注册了公司,房源已经几千间,但在管理上,公司内大大小小的事情,还是夫妻两主事,忙不过来,粗放地找亲戚帮忙,“无组织、无纪律”。此外,亲缘关系在公司管理中最初会帮上忙,持续下去一定是个大麻烦,很容易就越界了,甚至很多是因为老板的纵容。


规模越大,越需要建立一套组织架构,有更清晰的分工,以及支撑这套组织运转的管理制度,对于公寓老板的能力要求也更高,所谓领导力,从企业小时就需要一点点去建立起来。


善用工具提高管理效能,线上化系统不仅仅是管个房。


企业管理是一个庞大和系统的工程,每个环节都可以无限展开(提前透露一下,达摩院近期将上线一个团队管理的线上专题课程),但要真正提高效能,也离不开一套线上管理工具。


线上SaaS管理系统,公寓老板并不陌生,但真正物尽其用,用得好的,还是轻资产公司,持续经营公寓企业,都应该学习轻资产公司的看家本事,抓牢公司内部管理上的两大重点,一是打磨管理、培养员工,一是用好工具,提高运营效率,最终目的——实现降本增效,获得更大的利润。


“老朋友”的问题,比如合伙人各自线下收租,员工权责不清,财务不统一,都可以通过系统工具去规范管理,像蘑菇租房平台的蘑菇伙伴系统,打磨5年,市场用户量也比较多,已经是一套比较成熟的系统。


蘑菇伙伴SaaS系统的部分权限管理功能

 



公寓管理上有很多误区,比如,“我体量还小,不需要花钱去用管理工具”,再比如,在管理上忽视系统,只把它当成一个收租记账的工具。其实,它可以是一个在一线帮你发房、收租的兵,也可以是在中军大帐中协助你决策的军师,管房、管客、管账都是第一步,更重要的是,通过系统可以把业务模块数据化,再用数据结果去引导决策,或者做风险预警。


比如蘑菇伙伴系统,已经实现,多平台分发房源、租客预约预定、电子合同签约、收租收费、数据化报表统计、续租退租、老板员工权限管理、智能硬件管理……老朋友遭遇的“各自线下收租,员工权责不清,财务不统一”,在系统上都有解决方案,但公寓老板们是否用好了?


此前E+国际青年公寓联合创始人高加成达摩院“2020复工季”的直播课中曾分享:

这次疫情期间,我们南京和杭州共80家门店,政府及街道全部要求有人24小时值班。团队的每个人都各自在家,无法到所在城市及门店。我们怎么能在最短的时间内,调动值班人员、采购口罩、酒精等一些应急物资,另外怎么核查门店目前入驻情况,身体情况、每天外出检查、房间开门信息、费用缴纳逾期等。这些涉及多个部门、多个流程及数据如何留存,方便调阅。这些不是简单的发个微信、开个视频会议就可以解决的。


当风险到来时,更便捷、高效的线上管理系统,可以说是已经是公寓管理中的一个基础标配了。



今年长租市场面临着前所未有的生存考验,更需要公寓老板们快速反映,持续修炼内功,才能活下来,并且在新机遇来临时,乘风破浪。


(海阳家政)

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